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九垦局办文〔2018〕5号 关于印发《管理局历史遗留建设项目不动产 登记发证工作实施细则(试行)》的通知
发布日期:2018年12月30日 15:55:09 浏览次数:68

九垦局办文〔2018〕5号

 

黑龙江省农垦九三管理局办公室

关于印发《管理局历史遗留建设项目不动产

登记发证工作实施细则(试行)》的通知

 

各农场,管理局机关各有关部门

 

  现将《管理局历史遗留建设项目不动产登记发证工作实施细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

黑龙江省农垦九三管理局办公室

2018年2月12日

 

  

管理局历史遗留建设项目不动产登记

发证工作实施细则(试行)

 

  按照黑龙江省委、省政府办公厅《关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》(厅字〔2017〕35号)和黑龙江省农垦总局办公室《黑龙江省农垦总局办公室关于加快不动产权证办理工作的通知》(黑垦局办文〔2017〕91号)文件要求,妥善解决九三管理局历史遗留建设项目不动产权证办理工作,进一步规范房地产市场秩序、切实维护人民群众合法权益、维护社会稳定,特制定本实施细则。

 

  一、制定依据

 

  黑龙江省委、省政府办公厅《关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》(厅字〔2017〕35号)、黑龙江省农垦总局办公室《黑龙江省农垦总局办公室关于加快不动产权证办理工作的通知》(黑垦局办文〔2017〕91号)、黑龙江省农垦总局办公室《加快处理房屋权属证书历史遗留问题实施方案》(黑垦局办〔2016〕121号)和黑龙江省农垦九三管理局办公室《黑龙江省农垦九三管理局办公室关于按时推进不动产权证办理工作的通知》(九垦局办规〔2017〕2号)文件。

 

  二、目标任务

 

  解决九三管理局由于历史遗留建设项目无法办理不动产权登记、无法为不动产使用权人发放不动产登记证书的问题,切实维护群众权益,确保社会和谐稳定。

 

  三、基本原则

 

  解决历史遗留建设项目办理不动产权证问题,以九三管理局推进历史遗留建设项目不动产登记工作专班领导小组为主导,各有关部门协调配合,在遵守法律法规与相关规定的前提下,按照“尊重历史、民生优先、统筹协调、维护稳定”的原则,最大限度地维护广大人民群众的合法权益,解决人民群众办证难问题,将处理违法违规、竣工验收行为与办证问题相结合,做到解决旧账,不欠新账。

 

  (一)属地管理,政府主导。九三管理局和各农场是办证工作的实施主体。

 

  (二)实事求是,分类施策。将正常办理不动产权证项目与历史遗留未办理不动产权证项目区分开来,对问题进行梳理分类,分类确定解决问题的政策、办法和措施。

 

  (三)民生优先,利于群众。坚持“一事一议”“特事特办”原则,优先解决不动产权证办理难题。

 

  (四)依法依规,维护公平。既要解决群众合理诉求、切实维护群众利益,又要严肃查处违法违规行为。

 

  (五)明确是非、划清责任。正确区分和对待由于法规不健全与建房人主观蓄意违法造成手续不全的两种情况,正确区分建房人与购房人承担的责任,公正客观地进行分析研究和妥善处理,谁的责任谁承担。

 

  (六)从旧兼从轻原则,补办历史遗留未办理不动产权证登记建设项目审批手续,执行项目动工建设时的政策与技术规范。

 

  四、存在的问题

 

  各职能部门要按照管理局的统一部署开展工作,解决历史遗留建设项目不动产权证的办理问题。各农场是辖区内建设项目的实施主体,各职能部门听从管理局统一指挥,按照分工、职责开展完善具体工作,管理局将定期召开工作会议,听取部门工作意见、工作进展,部署下一阶段工作。

 

  (一)目前存在的问题

 

  根据目前统计结果,九三管理局因历史遗留问题导致不能发放不动产证书的,涉及楼房915栋,总户数26023户,其中:商服2894户;住宅19594户;车库3486户;公企单位49户。按照具体存在问题,基本分为以下六种情形:

 

  1.无审批手续的9栋,358户;

 

  2.批建不符的224栋,5831户;

 

  3.缺少验收手续的224栋,5831户;

 

  4.欠缴土地出让金的347栋,13384户;

 

  5.分段批租欠缴租金的66栋,2560户;

 

  6.人员名单不符的271栋,3890户。

 

  五、解决的原则及措施

 

  (一)历史遗留建设项目问题解决原则。

 

  1.在办理历史遗留建设项目不动产登记工作过程中,要把办证与追缴税费分开进行。对于购房者确无责任,且已依法履行相关义务的,经管理局组织出具认定意见后可以先办证后向欠缴税费企业追缴的办法。

 

  2.有房屋所有权证书但无国有土地使用权证书或无房屋所有权证书但有国有土地使用权证书的。在农垦总局确定的过渡期内,相关部门尽快补办相关手续,补办手续结果不影响办理不动产登记业务。无法尽快完善手续的,由管理局、农场组织各部门进行现场认定,形成会签意见作为先行办理要件,不动产登记机构在办理登记时,可以依据会签意见在不动产登记簿和不动产权证书上注明所欠缺事项,待相关手续、税费补齐后,再换发新的不动产权证书,不再收取不动产登记费。

 

  3.住宅用地使用权期限届满的。参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理。

 

  在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前,少数住宅建设用地使用权期间届满的,可按以下过渡性办法处理:

 

  (1)不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的(主要依据土地出让合同及缴费票据确定),权利人不需要专门提出续期申请。

 

  (2)不收取费用。国土资源主管部门不收取相关费用。

 

  (3)正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函﹝2016﹞1712号)办理相关手续”。

 

  4.历史遗留已取得房产和土地证书,但多次交易未变更登记的。经规划、房产、国土部门对权属来源、界址、用地性质、面积确认,符合条件的,补办所需的相关手续并补缴相关税费后,可将不动产登记在现权利人名下。

 

  补办相关手续应具备以下条件:

 

  (1)权属来源清楚,由房产部门对房产转让信息核准。

 

  (2)界址清晰,需要确认现状界址与原证书界址信息是否一致。

 

  (3)面积准确,需要核对实际面积与证书面积是否一致,如面积不符需要确定原因,并由建设部门出具认定意见。

 

  (4)用地性质,需要确认实际现状用途,现状用途是否符合国家划拨供地政策。

 

  (5)认定意见,需要相关部门认定是否违反部门相关法律、法规,是否可以进行不动产登记。

 

  补办相关手续,主要是指原划拨用途不符合现国家划拨供地政策,或者现状改变用途的。需规划部门同意并办理规划变更手续,国土部门依国家政策及规划变更手续上报供地方案。

 

  5.对出卖宅基地房产的,受让方符合宅基地使用条件,可以办理转让变更手续。

 

  宅基地房产是指经国土部门审批,明确为宅基地的。宅基地使用条件为农场居民、拥有农场户口、符合国家一户一宅等政策。不符合上述条件的,不能办理宅基地房产登记。

 

  6.历史形成的企事业单位、党政机关、社会团体及个人使用无土地使用手续的非住宅用地。地上建筑物合法取得,由管理局,农场对土地历史沿革情况出具说明,经规划、国土部门认定达到界址清楚、面积准确后,不动产登记机构将登记事项在其门户网站以及不动产所在地等指定场所公告30天,公告期满无异议或异议不成立的,可作为土地权属来源依据,补办土地审批手续后,按现权利人进行不动产登记。

 

  非住宅用地其地上建筑物合法取得认定包括:

 

  (1)现权利人拥有合法产权证书;

 

  (2)现权利人无产权证书,但有相关转让协议;

 

  (3)自行建设取得;

 

  (4)通过法院裁决取得;

 

  (5)公开竞拍取得;

 

  (6)协议转让取得(其中涉及国有资产转让的需提供相关手续,无法提供相关手续的,需上级部门认定);

 

  (7)上级无偿划转取得;

 

  (8)经公证的赠与、继承取得。

 

  历史沿革情况说明需要明确建设时间,不同时期土地使用者、用途,以及实地现状情况。

 

  补办土地审批手续需要规划部门出具相关手续,公告无异议,国土部门依国家供地政策及规划相关手续上报用地审批方案。

 

  7.对于九三国土资源分局发放的土地证书和有关批准文件。经复核验证,达到权属明确、界址清楚、面积准确的,可直接按原用途及供地方式进行不动产登记。

 

  改变用途的,须经规划部门出具书面认定意见;现用途不符合划拨用地要求的,应经国土资源部门批准,补办出让手续后再进行不动产登记。

 

  (1)改变用途是指房产证与审批用途不一致或实际用途与审批用途不一致。

 

  (2)不符合划拨用地要求是指未改变用途,但现用途不符合划拨供地方式或改变用途后不符合划拨供地方式。需要规划部门出具规划意见,国土部门依国家供地政策及规划相关手续上报用地审批方案。

 

  8.对于转让经济适用房和划拨方式供地的已购公有住房、单位集资建房、危房改造(含整体搬迁)住房或上述住房权利人自行申请取得完全产权。由国土资源分局直接与权利人签订《土地使用权出让合同》,收取土地出让金后,办理不动产登记。

 

  购买经济适用住房满5年可以上市交易,转让时或现使用者申请取得完全产权变为商品住房的,需要补缴的土地收益标准可按照《经济适用住房管理办法》(建住房﹝2007﹞258号)和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发﹝1999﹞31号)执行。

 

  购买时间点主要参照办理房产证日期、契税发票日期、房屋买卖合同日期,无法确定购买时间的由管理局召集各部门统一确定日期。

 

  已购公有住房、单位集资建房、危房改造(含整体搬迁)住房需要补缴土地价款的,可参照经济适用住房相关政策执行。

 

  不符合危房改造(含整体搬迁)项目入住条件的人员,按市场价格全额补缴土地出让金。

 

  经济适用住房、危房改造(含整体搬迁)项目,其建筑面积超出规定标准的部分,其分摊的土地面积按市场价格全额补缴土地出让金。

 

  (二)历史遗留建设项目问题解决措施

 

  既要尊重客观现实环境,更要维护国家法律、法规的严肃性。按照“谁主管、谁负责”的原则,由各职能部门根据各自职责,对开发建设单位存在的违法建设行为,依法严肃处理,并根据违法情节给予相应的处罚。

 

1.历史上未办理供地手续的问题项目,需补充完善手续。

  (1)由规划部门按照现状结合当时审批的要求,出具规划条件等相关材料;

 

  (2)由国土部门依国家政策及规划条件进行供地审批,采取挂牌出让、协议出让和划拨供地方式办理土地供应手续。但对于房屋已建成、销售或人员已入住确实无法采取招拍挂方式供地的项目,采取招拍挂方式供地已无实际意义,由管理局组织纪检、检察、国土、住建等相关部门根据实际情况,集体决策,决定是否采取协议出让方式供地。

 

  2.历史上不符合规划规定批建不符的、规划无法验收的项目。根据批建不符项目实际情况,由规划部门通过调整规划(包括进行局部拆除、补建配套设施、补缴税费、违法处罚、完善控制性详细规划等措施)消除对规划的影响,并补办相关手续;对确实无法采取改正措施消除影响的入住项目,可由规划管理部门按现状出具规划验收意见。

 

  (1)规划部门负责调整规划用地面积、建筑面积、建筑占地面积、道路面积、绿地面积、商服、住宅、办公等各类建筑面积,出具新的规划设计说明;

 

  (2)国土部门依据国家供地政策及新的规划设计说明调整土地审批面积、建筑面积,确认是否需要补缴出让金;

 

  (3)税务部门计算税金等审核。

 

  3.历史上没有竣工验收但已经入住的项目,由管理局组织各部门对未验收项目开展验收工作。对主体灭失、建设手续或相关资料难以弥补的项目,无法按正常程序组织验收的,由具备相应资格的检测机构对房屋实体进行检测,满足质量安全和消防要求的出具检测报告,并由建设、消防部门作出认定意见;其他竣工验收事项,应在找出存在的问题、制定整改措施并明确责任主体后,作为监管事项。同时将出具的认定意见作为办证要件进行不动产登记。

 

  4.历史上已入住没有补办验收备案等相关手续的项目。管理局组织各职能部门,按现状出具验收意见作为登记办证的要件,采取现状登记,登记机构按验收意见发放不动产证书。

 

  5.针对部分危房改造(含整体搬迁)、经国土部门批准的宅基地项目,入住人员名单与审批时名单不符的。根据黑龙江省农垦总局办公室《加快处理房屋权属证书历史遗留问题实施方案》(黑垦局办〔2016〕121号)文件要求,可以按照以下要求办理:

 

  (1)危房改造(含整体搬迁)项目,在已经完成国家下达危改任务的情况下,依据完成国家危改任务的证明,所在农场提供入住人员名单,人员名单由农场社区管理委员会予以确认。

 

  (2)经国土部门批准的宅基地项目,可以将现有房屋调整给符合宅基地入住条件的人员,所在农场按照国家宅基地政策提供调整后的人员名单,人员名单由农场社区管理委员会予以确认。

 

  6.解决历史遗留建设项目办理不动产权证问题,不免除责任主体应承担的法律责任。涉及应缴纳税金、土地出让金和其他规费的,应依法办理,由有关征收部门向建设单位追缴,依法依规落实处理措施,相关部门要及时跟进,依法收缴项目建设单位应缴纳的各项税费、罚没款项。

 

  (1)由建设部门向建设单位追缴罚没款项;

 

  (2)由国土部门向建设单位追缴土地出让金及租金;

 

  (3)由税务部门向建设单位依法追缴应缴纳的各项税费;

 

  (4)对拒不缴纳的责任主体,由相关责任部门依法向法院提起诉讼,法院接到申请后,应当立即予以受理。

 

  7.对在办理上述不动产登记中发现的各类违法违规行为,应由相关部门先行查处补办相关手续后,权利人申请不动产登记。

 

  五、成立推进历史遗留建设项目不动产登记工作领导小组

 

  管理局成立推进历史遗留项目不动产登记工作领导小组,由管理局主要领导为组长、分管领导为副组长,纪检、检察院、法院、公安、住建、国土、发改、财政、规划、房产、国税、地税、人防、环保、信访等部门为成员,主要负责调查摸底、政策制定、组织协调、会商会签等工作,逐个项目分析研究、解决问题。

 

  本《细则》未尽事项实行“一事一议”,在实施过程中,如与上级出台相关政策文件精神不符,以上级政策为准。

 

黑龙江省农垦九三管理局办公室

2018年2月12日印发

共印45份

 

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